18日下午，盘锦市召开《盘锦市物业管理条例》颁布实施新闻发布会。据了解，《盘锦市物业管理条例》将于今年5月1日正式实施，这是盘锦制定的第三部地方性法规。
新闻发布会上，有关部门围绕市民关注的问题，回答了记者的提问。
1、《辽宁省物业管理条例》于2018年2月1日施行，对物业管理的规定已经比较具体和完善，为什么又要制定《盘锦市物业管理条例》？
答：物业管理与广大人民群众生产生活息息相关，在促进社会和谐稳定、提升城市管理水平等方面作用显著。截止目前，全市共有物业服务企业220家，已实施物业管理项目330个，物业管理从业人员1.6万人，物业管理覆盖人口近百万，我市物业经过近二十年的发展，总体态势良好。但是，随着房地产市场、物业服务行业的发展和业主民主自治意识的不断提高，物业管理工作中出现了很多新情况、新问题。主要体现在：一是管理体制需要进一步完善。各级政府住房和城乡建设部门及有关部门的监管职责不清，街道办事处、镇人民政府和居（村）民委员会功能未充分发挥。二是业主组织作用尚待发挥。业主大会、业主委员会成立难，运作不规范，业主的合法利益有待保障。三是开发建设遗留问题突出，房屋交付使用问题严重，建设单位、物业公司和业主三者之间的矛盾逐渐突显。四是物业服务行业发展状态堪忧。部分物业服务企业服务意识不强，服务水平不高，加之一些业主交费意识淡薄，形成服务水平差与物业收费低的恶性循环。五是住宅专项维修资金的使用，尤其是应急使用问题非常突出，造成物业维修久拖不决。以上问题在我们盘锦市比较突出，亟需立法解决，为了规范住宅物业服务与管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务业健康发展，推动解决我市实际问题，体现地方特色，制定《盘锦市物业管理条例》十分必要。
2、《盘锦市物业管理条例》对物业禁止行为作出规范，请问具体哪些情形属于物业禁止行为？一旦出现上述行为应当如何处理？制定这个条款是基于什么考虑？
答：《盘锦市物业管理条例》第三十条规定：物业管理区域内禁止下列行为：（一）装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构；（二）侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备；（三）违法搭建建筑物、构筑物；（四）擅自改变建筑物及其附属设施用途；（五）擅自改变房屋外观；（六）违反规定在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者悬挂、张贴宣传品；（七）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音；（八）侵占、损坏公共绿地及其附属设施；（九）饲养烈性犬、大型犬，从事犬只养殖活动（养犬重点管理区内）；（十）违反规定倾倒垃圾、污水和杂物，焚烧垃圾；（十一）违反规定停放车辆；（十二）违反规定摆摊设点、占道经营；（十三）违反规定饲养家畜家禽；（十四）违反规定种植果树、蔬菜；（十五）违反规定在楼道内堆放杂物；（十六）法律、法规及管理规约（临时管理规约）禁止的其他行为。
物业服务企业应当在物业服务区域内显著位置公示前款规定的禁止行为；有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、督促改正；拒不改正的，应当及时向相关部门报告；相关部门接到报告后，应当及时依法处理。同时，《条例》在第三十六条也规定了违反物业禁止行为的法律责任。
应当说，住宅小区可以说是一个小社会，是城市文明的缩影，体现了城市精细化管理水平。业主和其他物业使用人的道德修养、文化素质及文明行为，是构成住宅小区文明环境的重要因素。2017年，经过全市人民群众的共同努力，我市荣获“全国文明城市”称号。为此，每一名市民有义务从自己做起，从身边做起，从建立良好人际关系、维护高尚的社会公德，形成和谐的住宅小区居住环境做起，守护好盘锦这座美丽的文明城市，让更多人共享文明硕果。这就是这个条款设定的一个基本考虑。
3、业主对物业公司服务不满意，业主委员会有权利解聘和招聘物业服务企业吗？
答：按照《辽宁省物业管理条例》规定，应召开该小区业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，才能解聘和招聘物业服务企业。业主委员会只能代表业主及业主大会与选聘的物业服务企业签订合同，没有召开业主大会，业主委员会没有权利解聘和招聘物业服务企业。
4、《盘锦市物业管理条例》对业主委员会委员的任职资格没有作出规定，为什么呢？
《辽宁省物业管理条例》对业主委员会委员任职资格做了具体规定，本着不重复上位法的原则，《盘锦市物业管理条例》对业主委员会委员的任职资格没有作出规定。
业主委员会委员任职资格规定如下：
业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则，履行业主义务；
（三）按时交纳物业服务费用和住宅专项维修资金；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（五）具有一定的组织能力和文化水平；
（六）具备与履行职责相适应的时间；
（七）本人、配偶及其亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。
5、住建部已经废止《物业服务企业资质管理办法》，那么请问，物业服务企业资质取消后，各级部门将通过什么手段加强对物业服务企业的监管？
这是一个难点，提的问题非常尖锐，因为过去对物业企业是靠资质管理，实行市场准入，几级资质参与什么样的招标，负责什么样的保障，都是在资质的管理规定中，现在物业服务企业资质取消后，各级物业行政主管部门对物业企业的管理失去了抓手。怎么管？我们初步提出四种监管办法。一是严格执行招投标制度。建设单位要依法通过招投标方式选择前期物业服物企业。二是通过实行合同履约监管。物业服务企业要按照合同约定，明确物业服务企业责任边界，按照合同约定的标准提供物业服务，收取服务费用；要加强业主委员会建设，切实发挥业主委员会的作用，依法维护业主核合法权益。三是进一步落实物业承接查验制度。严禁开发建设单位与物业企业直接进行物业交接，街道办事处、社区要派员全程指导监督开发建设单位、业主和物业服务企业依法做好物业共用部位、共用设施设备的查验和交接工作，厘清各方主体之间的权利义务关系，减少开发建设遗留问题，确保物业服务项目交接的平稳顺利。四是加快推进物业服务行业信用体系建设，建立信用信息共享平台，研究制定《物业服务企业信用信息管理办法》及《住宅物业服务等级标准及考核标准》，定期向社会公布物业服务企业信用情况，建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，构建以信用为核心的物业服务市场监管体制，通过管信用、强考核，不断提升政府监管能力。
